Le boom des millionnaires fera-t-il encore monter les prix à Monaco ?
Publié par Paolo Petrini le 03/08/2026
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Marché Immobilier Monégasque
Tout, dans les données disponibles, pointe dans la même direction : le monde a créé près d'un million de nouveaux millionnaires en 2025 selon UBS, quand Monaco n'a livré que 103 logements neufs sur un territoire qui ne s'étendra jamais au rythme de la demande. Une demande qui s'élargit chaque année face à une offre close par la géographie ne laisse, mécaniquement, qu'une direction aux prix sur la durée.
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Cette mécanique mérite pourtant mieux qu'un slogan, car elle comporte ses nuances, ses accidents de courbe et une séquence 2024-2025 hors norme qu'il faut savoir lire. Le Global Wealth Report 2026, publié par UBS le 30 juin 2026, mesure la richesse personnelle mondiale : en 2025, elle a progressé de 10,8 % en dollars, son rythme le plus soutenu depuis des années, et près d'un million de personnes ont franchi le seuil du million de dollars de patrimoine net, soit plus de 2 600 par jour. Ce rapport ne parle pas de Monaco. Mais quand on exerce mon métier, sur le marché où ces patrimoines finissent par converger, on ne peut pas le lire comme une statistique lointaine. On le lit comme un carnet de commandes.
Ce qu'il faut retenirPrix immobilier Monaco
Millionnaires et prix de l'immobilier à Monaco
Le raisonnement de cet article tient en une chaîne : la richesse mondiale s'accélère, elle cherche des actifs réels, le marché le plus désirable est monégasque, et son offre est close. Voici les données qui portent chaque maillon.
- Le monde a créé près d'un million de nouveaux millionnaires en 2025, plus de 2 600 par jour, selon le Global Wealth Report 2026 d'UBS ; le Royaume-Uni, la France, l'Espagne et l'Italie en produisent 139 046 à eux seuls.
- Face à cette demande, Monaco oppose 208,4 hectares, un parc de 22 577 logements dont 18 197 privés, et 68,4 livraisons neuves par an en moyenne décennale.
- Le marché monégasque 2025 : 493 transactions pour 5 859,9 M€, montant stable au niveau record de 2024, avec un prix moyen de revente porté à 7,6 M€ (+26,8 %, record).
- La séquence Mareterra a produit deux années de neuf exceptionnelles (3 681,2 M€ en 2024, 2 610,2 M€ en 2025) avant épuisement du stock : aucune vente neuve au quatrième trimestre 2025.
- Sur la durée, le montant annuel des transactions est passé de 603,8 M€ en 2006 à 5 859,9 M€ en 2025 selon l'IMSEE, multiplié par plus de neuf en dix-neuf ans.
- La demande change de nature : Monaco n'est plus une escale mais une base familiale, visible dans le poids des grandes surfaces (le 5 pièces et plus se revend 29,0 M€ en moyenne, +54,1 %) et le recul de 32,8 % en dix ans des transactions sous 5 M€.
- Le prix moyen publié de 57 569 € le m² pour 2025 repose sur une méthodologie IMSEE nouvelle, incomparable aux éditions antérieures : sa baisse apparente de 1,4 % ne décrit pas un marché qui recule.
Conseil Petrini : on n'achète pas à Monaco pour un rendement locatif, on y place du capital comme on souscrit une signature de premier rang. Le bon horizon d'analyse est la décennie, et le bon indicateur n'est pas le prix moyen au m² mais la profondeur de la demande sur le segment où se situe votre bien.
Un million de millionnaires de plus en un an : l'onde de richesse que décrit UBS
Commençons par le fait, avant l'interprétation. Le classement d'UBS recense 31 pays selon le nombre de millionnaires en dollars ajoutés entre 2024 et 2025. Les États-Unis dominent de très loin avec 441 078 nouveaux millionnaires, près de la moitié du total mondial, portés par leurs marchés actions. Mais pour qui regarde depuis le Rocher, l'information décisive est ailleurs : le Royaume-Uni ajoute 43 139 millionnaires, la France 34 604, l'Espagne 32 707, l'Italie 28 596, l'Allemagne 24 263, la Russie 21 951, la Suisse 8 907. La richesse nouvelle ne se crée pas seulement à San Francisco ou à Singapour. Elle se crée massivement dans les pays qui entourent Monaco, et dont les ressortissants composent déjà la Principauté : le recensement 2025 de l'IMSEE compte 38 857 résidents de 144 nationalités, où Français, Italiens, Britanniques, Suisses et Russes occupent les premiers rangs derrière les Monégasques.
Soyons rigoureux sur ce que ces chiffres disent et ne disent pas. UBS mesure des patrimoines nets en dollars, et une partie de la progression européenne de 2025 tient au change plutôt qu'à un enrichissement réel. Un patrimoine d'un million de dollars fait un millionnaire statistique, pas un acquéreur monégasque : ici, le ticket d'entrée se situe plusieurs crans au-dessus. Ces réserves réduisent l'ampleur du phénomène. Elles n'en changent ni la direction ni la question qu'il pose : où tout cet argent va-t-il se placer ?
Où se place l'argent neuf : le réflexe des actifs réels
Un patrimoine qui vient de se constituer suit presque toujours la même trajectoire. Les premières années, il reste dans ce qui l'a créé : l'entreprise, les marchés, les participations. Puis vient le moment de la sécurisation, où une partie du capital quitte le risque qui l'a produit pour rejoindre des actifs qui le conservent. De l'or, des obligations de premier rang, et de l'immobilier, pas n'importe lequel : celui des quelques adresses mondiales dont la valeur repose sur une rareté que personne ne peut fabriquer. Londres, New York, Genève, Dubaï se disputent ce rôle. Monaco y occupe une place à part, et pour des raisons qui ne relèvent pas du sentiment.
Ce comportement, je l'observe chaque semaine dans les dossiers que nous recevons. La question de nos clients n'est presque jamais « combien cela rapporte-t-il ? », elle est « où mon capital sera-t-il le mieux protégé, et le mieux placé pour la génération suivante ? ». On n'achète pas un appartement monégasque pour son rendement locatif ; ce n'est ni le sujet ni la mentalité de ce marché. On y place son argent comme on souscrit une obligation d'émetteur irréprochable : pas pour le coupon, pour la signature. La signature, ici, c'est la stabilité d'un État indépendant et la certitude qu'aucun mètre carré nouveau ne viendra diluer la valeur. Encore faut-il comprendre pourquoi, parmi toutes les places qui se disputent ce capital, la Principauté encaisse la demande la plus profonde.
Pourquoi Monaco est en tête de liste des grandes fortunes
Parce qu'aucune autre juridiction ne réunit en un seul lieu ce que Monaco offre ensemble. Chaque grande place a un argument ; la Principauté les cumule, et c'est ce cumul qui fait la profondeur de sa demande.
La fiscalité d'abord, la plus connue : l'absence d'impôt sur le revenu pour les résidents, hors nationaux français, n'est pas un dispositif récent qu'une alternance politique pourrait balayer, elle date de 1869 et a traversé tous les cycles européens depuis. La géographie ensuite : Monaco est au centre de l'Europe sans être dans l'Union européenne, État souverain à trente minutes de l'aéroport de Nice, à deux ou trois heures de vol de toutes les capitales où UBS localise la création de richesse. La sécurité, argument décisif pour des familles dont la fortune est notoire, y est parmi les plus élevées au monde. S'y ajoutent un climat méditerranéen qui permet de vivre dehors l'essentiel de l'année, des écoles et des services calibrés pour une population internationale exigeante, et un effet de place qui se nourrit de lui-même : la concentration de patrimoines attire banques privées, family offices et conseils, dont la présence attire à son tour de nouveaux patrimoines. Selon les travaux de New World Wealth repris par Henley & Partners, plus de 40 % des résidents monégasques sont millionnaires, ratio sans équivalent au monde. À Monaco, le voisinage fait partie de l'actif.
Face à cette demande cumulative, l'offre. La Principauté mesure 208,4 hectares, 3 344 mètres dans sa plus grande longueur, 1 140 mètres dans sa plus grande largeur, et ses 2,08 km² de superficie ne progressent que par conquête sur la mer, au rythme d'une opération par génération : six hectares pour Mareterra, livrée fin 2024, après Fontvieille dans les années 1970. Le parc compte 22 577 logements au 31 décembre 2025, dont 18 197 privés, les 4 380 logements domaniaux étant réservés aux nationaux. Et sur les dix dernières années, 684 logements neufs ont été livrés en tout, soit 68,4 par an en moyenne. Posez ce chiffre à côté du million de millionnaires annuels d'UBS : soixante-huit logements. Le déséquilibre n'est pas une opinion, c'est une division.
Ce que vingt ans de chiffres IMSEE disent de cette mécanique
La théorie de la rareté serait fragile si les données ne la confirmaient pas. Elles la confirment sur toute la profondeur disponible. Les séries de l'IMSEE, que nous suivons année après année, font passer le montant total des transactions immobilières monégasques de 603,8 M€ en 2006 à 5 859,9 M€ en 2025 : multiplié par plus de neuf en dix-neuf ans, doublé sur la seule dernière décennie. Peu d'actifs au monde offrent une telle trajectoire adossée à un sous-jacent aussi tangible que la terre d'un État souverain.
L'année 2025 elle-même, que certains titres ont résumée par « les ventes reculent », mérite d'être lue ligne à ligne, car elle illustre la mécanique mieux qu'aucune année récente. Le marché de la revente, seul segment où l'offre existait, a répondu présent : 429 reventes, en hausse de 17,5 %, pour 3 249,7 M€, en hausse de 49,1 %, premier franchissement des trois milliards de l'histoire. Le prix moyen d'une revente a atteint 7,6 M€, record absolu, en progression de 26,8 %. Le neuf, lui, s'est arrêté au quatrième trimestre non par manque d'acheteurs mais par manque de produit : 42 ventes au premier trimestre, 15 au deuxième, 7 au troisième, zéro au quatrième, à un prix moyen porté à 40,8 M€, premier dépassement des 40 millions. Un marché qui se refroidit ralentit. Un marché qui s'arrête net a tout vendu.
Le marché immobilier de Monaco en 2025
Source : Observatoire de l'Immobilier 2025, IMSEE, publié en février 2026. Périmètre : secteur privé d'habitation, Principauté de Monaco.
| Indicateur | Neuf | Reventes | Repère Petrini |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 64 (−36,6 %) | 429 (+17,5 %) | Le recul du neuf tient à l'épuisement du stock, pas à la demande |
| Montant total | 2 610,2 M€ | 3 249,7 M€ (+49,1 %) | Premier dépassement des 3 milliards sur le seul marché de la revente |
| Prix moyen par transaction | 40,8 M€ (+11,9 %) | 7,6 M€ (+26,8 %) | Deux records simultanés la même année |
| Transactions supérieures à 20 M€ | 35 sur 64 | 22 sur 429 | Niveau inédit sur le marché de la revente |
| Ensemble du marché | 493 transactions pour 5 859,9 M€ | Volume en hausse de 5,8 %, montant stable au niveau record de 2024 | |
Tableau réalisé par Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Les catégories « ventes » et « reventes » suivent les définitions de l'IMSEE. La colonne Repère Petrini est une lecture qualitative de l'agence, elle ne fait pas partie des données publiées par l'institut.
L'effet Mareterra : un boom exceptionnel qu'il ne faut pas extrapoler
Toute thèse honnête doit isoler ce qui, dans les chiffres récents, relève de l'exception. La séquence 2022-2025 en est une, et elle porte un nom : Mareterra, accompagnée de Testimonio II et de Bay House. La commercialisation puis la livraison de ces programmes ont produit des années de neuf sans précédent : 1 190,3 M€ de ventes neuves en 2022, 1 041,3 M€ en 2023, 3 681,2 M€ en 2024, année record absolue, puis 2 610,2 M€ en 2025 sur les dernières unités. Six hectares gagnés sur la mer ont, à eux seuls, déplacé la courbe du marché monégasque. Quiconque projette les prochaines années en prolongeant ces millésimes commet la même erreur qu'un analyste qui extrapolerait le chiffre d'affaires d'une entreprise l'année d'une cession exceptionnelle.
Ma lecture professionnelle est donc la suivante, et je la formule avec les précautions qu'exige un marché de quelques centaines de transactions annuelles, où toute projection reste une opinion. La tendance de fond demeure haussière, parce que ses deux moteurs, la croissance de la demande mondiale et la fermeture de l'offre, sont intacts ; mais son rythme sera vraisemblablement plus régulier que celui de la parenthèse Mareterra, qui a compressé en trois ans une génération d'offre nouvelle. J'ajoute un garde-fou de méthode que trop de commentaires ignorent : le prix moyen publié de 57 569 € le m² pour 2025 est issu d'une méthodologie que l'IMSEE vient de refondre entièrement, une régression sur l'ensemble des ventes et reventes qui interdit, de l'aveu même de l'institut, toute comparaison avec les observatoires antérieurs. Sa baisse apparente de 1,4 % ne décrit donc pas un marché qui recule. Le détail du même rapport, que nous croisons avec notre relevé des prix au m² à Monaco, dit même l'inverse : le Larvotto vient de franchir les 70 000 € le m², premier quartier de l'histoire monégasque à ce niveau, et les immeubles livrés depuis 2020 s'échangent à 65 602 € en moyenne.
Regard professionnel
Les titres qui ont accompagné la sortie de l'Observatoire 2025 ont retenu le repli du neuf et la baisse du prix moyen au m². Pris isolément, ces deux chiffres suggèrent un marché qui se retourne. Croisés avec le reste du rapport, ils décrivent l'inverse : un montant de reventes au record historique, un prix moyen de revente en hausse de plus d'un quart, et un neuf qui cesse de se vendre faute d'unités disponibles. Confondre une contraction de l'offre avec une contraction de la demande est l'erreur de lecture la plus répandue sur ce marché. La seconde serait un signal d'alerte ; la première est la définition même de la rareté.
Le signal que je regarde avant tous les autres : Monaco devient une base, plus une escale
Les statistiques mesurent la demande d'hier ; le profil des acquéreurs annonce celle de demain, et c'est là que le rapport UBS rejoint ce que nous vivons sur le terrain. Monaco n'est plus l'adresse où l'on passe l'hiver ni la destination d'une retraite dorée. C'est un endroit où l'on s'installe pour construire. Les dossiers que nous traitons sont de plus en plus portés par des familles entières qui cherchent de grandes surfaces pour y établir leur base, leur scolarité, leur vie d'entreprise, et qui comparent Monaco non pas à une station balnéaire mais à Londres, à New York, à Genève ou à Dubaï. Les nouvelles générations de programmes l'ont compris avant tout le monde : surfaces familiales de plus en plus vastes, services d'hôtellerie privée, équipements calqués sur ce qui se fait de mieux dans les grandes capitales patrimoniales. L'offre monégasque monte en gamme parce que la demande a changé de projet de vie.
Les chiffres de structure confirment ce que nous constatons en rendez-vous. Le prix moyen d'une revente de cinq pièces et plus a atteint 29,0 M€ en 2025, en progression de 54,1 % sur un an : dix millions d'euros gagnés en douze mois sur le format familial par excellence. Les 22 reventes au-dessus de 20 M€ constituent un niveau inédit, plus que doublé en dix ans. À l'inverse, les transactions sous 5 M€ ont reculé de 32,8 % en dix ans : le marché ne perd pas de la valeur, il perd son entrée de gamme, absorbée par des acquéreurs qui regroupent, transforment, agrandissent. La géographie suit : Monte-Carlo vient de franchir pour la première fois le milliard d'euros de reventes annuelles avec 1 129,9 M€, le Larvotto concentre 851,9 M€ sur treize transactions, et ce périmètre resserré où se traitent les plus grandes opérations, nous l'avons cartographié sous le nom de Triangle des Milliardaires.
Quant aux adresses que les acquéreurs internationaux demandent par leur nom avant même la première visite, les appartements à vendre à Mareterra en sont devenus l'exemple le plus pur.
Nous décrivons plus largement ces profils de grandes fortunes qui s'installent en Principauté dans une analyse dédiée.
Alors, les prix vont-ils encore monter ?
Posons la réponse comme un investisseur la formulerait, en séparant ce qui est démontrable de ce qui est pari. Est démontrable : une demande mondiale en expansion structurelle, documentée par UBS millésime après millésime ; une offre close par la géographie, documentée par l'IMSEE livraison après livraison ; vingt ans de séries où le montant du marché a été multiplié par neuf ; et une déformation continue des transactions vers le haut de gamme. Est un pari, et le restera toujours : le rythme. Nul ne peut promettre la pente d'un marché aussi étroit, où une poignée d'opérations déplace les moyennes, et je me refuse à annoncer un niveau de prix à échéance, la question du seuil des 100 000 € le m² ayant montré combien ces projections demandent de nuance.
« Tout, dans les données disponibles, pointe dans la même direction : le monde a créé près d'un million de nouveaux millionnaires en 2025 selon UBS, quand Monaco n'a livré que 103 logements neufs sur un territoire qui ne s'étendra jamais au rythme de la demande. Une demande qui s'élargit chaque année face à une offre close par la géographie ne laisse, mécaniquement, qu'une direction aux prix sur la durée. »
Paolo Petrini · Petrini Exclusive Real Estate
Mais quand on me demande, et on me le demande chaque semaine, si c'est le bon moment pour placer du capital dans la pierre monégasque, ma réponse tient dans la nature de l'actif. Un appartement à Monaco n'est pas un placement de rendement, c'est une réserve de valeur adossée à un État stable, à une devise forte et à une rareté que personne ne peut fabriquer, dont l'histoire montre qu'elle traverse les cycles là où d'autres marchés les subissent. Sur un horizon de dix, vingt ou trente ans, la seule question qui compte est de savoir si la demande mondiale pour cette combinaison faiblira. Le rapport UBS vient de répondre pour 2025 : elle a progressé de 2 600 personnes par jour. Trois indicateurs diront si cette lecture tient dans le temps : le calendrier des prochaines livraisons neuves, la tenue du segment au-dessus de 20 M€, et l'Observatoire 2026 de l'IMSEE, attendu en février 2027, premier millésime réellement comparable de la nouvelle série de prix.
Bien investir sur un marché en pénurie ne s'improvise pas
Reste la question pratique, celle qui sépare la conviction de l'exécution : comment entre-t-on bien sur un marché où l'offre manque ? En inversant le réflexe habituel. Sur un marché rare, on ne commence pas par chercher un bien, on commence par se rendre capable de saisir celui qui passera : dossier prêt, structure d'acquisition arrêtée, conseils mandatés, et accès aux opportunités qui se traitent avant toute publicité. Puis vient l'exigence des comparables, car un marché dont la moyenne officielle n'explique qu'une partie de la réalité des prix est un marché où l'on peut payer très juste ou très mal le même mètre carré, selon l'immeuble, l'étage, l'exposition et l'historique.
Une recherche que nous menons en ce moment illustre la vitesse réelle de ce marché. Un client souhaitait visiter un appartement proposé autour de 25 M€ au Bay House, la résidence la plus récente du Larvotto : au moment où j'ai joint le propriétaire, celui-ci venait de signer un compromis. À ce niveau de gamme, il n'existait cette semaine-là aucun quatre pièces comparable disponible dans l'immeuble ; la situation peut changer d'une semaine à l'autre, et c'est bien le point. Même à 25 millions d'euros, un bien d'exception ne vous attend pas. C'est exactement pour ces situations que la profondeur de notre catalogue et notre connaissance des propriétaires font la différence : le client visite actuellement d'autres biens de premier plan que nous lui avons ouverts dans la foulée, et c'est notre définition du métier, toujours une solution d'avance, jamais une recherche à l'arrêt.
C'est exactement là que se joue le choix de l'accompagnement, et c'est la force que nous avons construite chez Petrini : une connaissance immeuble par immeuble nourrie par plus de quarante ans d'archives de transactions monégasques, la mémoire des résidences et des prix réellement pratiqués, et la discipline de publier des analyses récurrentes et sourcées quand l'essentiel du marché se contente de commentaires d'ambiance. Que votre projet soit un placement patrimonial, une installation familiale ou les deux à la fois, notre travail commence par comprendre votre situation et se poursuit par vous donner les repères chiffrés qui permettent de distinguer une grande adresse d'une adresse simplement chère. Le capital mondial a déjà fait son choix de destination. La seule décision qui vous appartient encore est la qualité de votre point d'entrée.
FAQImmobilier Monaco
Questions fréquentes : millionnaires et immobilier à Monaco
- Combien de nouveaux millionnaires le monde a-t-il créés en 2025 ?
Près d'un million, soit plus de 2 600 par jour, selon le Global Wealth Report 2026 publié par UBS le 30 juin 2026. Les États-Unis en concentrent 441 078, près de la moitié du total mondial, devant le Royaume-Uni (43 139), la France (34 604), l'Espagne (32 707) et l'Italie (28 596). L'essentiel de la richesse nouvelle européenne se crée donc à moins de trois heures de vol de Monaco. - Pourquoi les grandes fortunes achètent-elles à Monaco ?
Parce qu'aucune autre juridiction ne cumule ce que Monaco réunit : absence d'impôt sur le revenu pour les résidents (hors nationaux français) depuis 1869, sécurité parmi les plus élevées au monde, position centrale en Europe sans appartenir à l'Union européenne, climat méditerranéen, écoles et services internationaux, et stabilité d'un État souverain. Plus de 40 % des résidents monégasques sont millionnaires selon les travaux de New World Wealth, ratio le plus élevé au monde. - Les prix de l'immobilier à Monaco vont-ils continuer à augmenter ?
La tendance de fond reste orientée à la hausse : la demande mondiale s'élargit chaque année pendant que l'offre reste close par la géographie, avec 68,4 logements neufs livrés par an en moyenne décennale. Le montant annuel des transactions est passé de 603,8 M€ en 2006 à 5 859,9 M€ en 2025 selon l'IMSEE. Le rythme des prochaines années reste en revanche imprévisible sur un marché de quelques centaines de transactions, et aucune projection chiffrée ne peut être garantie. - Achète-t-on à Monaco pour le rendement locatif ?
Non, ce n'est pas la logique de ce marché. Selon Petrini Exclusive Real Estate Monaco, l'immobilier monégasque s'achète comme une réserve de valeur : un capital placé dans un actif rare, adossé à un État stable et à une devise forte, dans une optique de conservation et de transmission sur dix, vingt ou trente ans. La valorisation éventuelle en est la conséquence recherchée, jamais un rendement locatif immédiat. - Qu'est-ce que l'effet Mareterra sur le marché immobilier monégasque ?
La commercialisation puis la livraison fin 2024 de Mareterra, six hectares gagnés sur la mer, ont produit des années de ventes neuves sans précédent : 3 681,2 M€ en 2024, record absolu, puis 2 610,2 M€ en 2025 avant épuisement du stock, avec zéro vente neuve au quatrième trimestre 2025. Ce pic exceptionnel a déplacé la courbe du marché et ne doit pas être extrapolé : il représente une génération d'offre nouvelle compressée en trois ans.
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